みなさんが郊外のアパートやマンションを借りるとしたらどういうところを借りますか？ 東京などの大都市で鉄道網が発達しているところ以外では必ず「駐車場」が必要になります。部屋を借りに不動産屋に行けば駐車場は必須条件に入ってくるでしょう。更に、結婚していて子供もいれば車が2台あって駐車場を2台必要だという人も出てきます。しかし、敷地内に駐車場があるような物件は基本的には利回りの低い「儲からない物件」である事が多いです。
・なぜ駐車場付き物件は利回りが悪いのか？
駐車場付き物件だから絶対に利回りが悪いということはありませんが、駐車場が敷地内に確保されているアパートやマンションは基本的に利回りが悪くなりがちで儲かり難いです。
不動産の基本は「初期投資」です。最近の日本では家賃の値上げなんて望めなく、土地の値上がりなんていう話も夢のまた夢です。ということは、一度最初に計画した不動産購入のシュミレーションが良くなることはほぼゼロで、収益が悪化することはあっても良くなることはまずないです。
そんな状況ですので、最初の初期投資、つまり「物件を買う値段」にすべてがかかっています。最初にお金をかけてしまえばあとから苦しくなってもどうしようもなく、挽回することはほぼ不可能になってしまいます。
では、なぜ駐車場付き物件が収益が悪いかというと、「土地代」が高いからです。アパートが建っていて、駐車場などの余分な土地がない場合はその分物件の購入価格も安くなります。しかし、駐車場があれば土地の分だけ購入費用が増えていきます。そうなれば、初期費用が増えるので収益が悪化するのです。
本当は、余分な土地がまったくないアパートを買って、隣に20年くらいは今後建物を建てそうにない駐車場があれば、そこを安く一括で借りて、アパートの人に貸し出すのが一番利回りが良いのですが、なかなか世の中そううまくはいきません。
・ではなぜ駐車場、しかも2台分付いている物件があるのか？
それは、「元々土地を持っている人」が自分の土地にアパートやマンションを建てたからです。土地を持っていれば、その上に建物を建てる「建物代」だけで済むので、駐車場をつけてあげてもさほど大変ではないです。確かに、駐車場を付けなくてぎりぎりまで建物を建てて部屋数を増やした方が机上の収益は良くなりますが、現実的に考えると、土地を最初から持っている余裕のある人はそんなにリスクのある行動をしません。
・まとめ
実際には、地主が余裕のある物件を作り、サラリーマン大家さんなどの後から中古物件を購入して大家業に参入してきた人たちはそんな余裕のある物件は持てないか、低い収益で買ってしまって大変になっていることでしょう。
物件を買えば勝ちではないし、その後は周辺の他の物件との戦いがあります。不動産も結婚と同じで、購入したときがゴールではなく、むしろ長い戦いの始まりだと思うのです。
もし、収益の低い物件を間違えて買ってしまったのなら早めに売って資産の切り替えをすることも一つの手でしょう。