不動産投資に興味がある人にとって手軽に投資できるのが「ワンルームマンション」の投資だと思います。しかし、このブログで何回か書いてきましたが、個人的にはワンルームマンション投資はおすすめできません。
その理由の一つに「売りにくさ」があります。
◆手数料が安い
ワンルームマンションは2LDKや3LDKのマンションやアパートを一棟建てるよりもかなり低い金額で不動産投資を始められるので、一部の初心者不動産投資家には人気がありますが、個人的にはあまりおすすめできません。
その理由の一つとして「不動産屋が本気で売らない」ということがあります。
不動産屋の利益は「仲介手数料」。これは契約が成立して初めて得られるお金で、基本的には不動産屋の収入はこれがすべてです。不動産屋が利益を増やすには「契約の数を増やす」か「手数料の金額を増やす」しかありません。
契約の数はより多くのお客さんを契約に導くことで手数料をもらう機会を増やすということで、がんばればがんばっただけ利益は増えます。
一方、手数料の金額については法律で上限が決められていて一般的には売買価格の「3％+6万円+（消費税）」しかもらえません。1,000万円の物件の契約をした場合、わかりやすいように消費税抜きで考えると36万円が不動産会社の収入になります。
つまり物件の金額が大きければ大きいほど収入が増えるというわけです。
ということは、、、、もうお分かりだと思いますが高い物件は一生懸命がんばりますが、安いものはあまりがんばりません。高い物件の場合は専用のチラシを作って新聞広告に出したりすることもありますが、安い物件はレインズという不動産業界で使うサイトに登録してあとは放っておく、、、なんてこともあります。
物件価格が安いということはそれだけ手数料も安くなるので営業マンはやる気が出ません。
もし安く頑張らせるとしたら、、、会社に内緒で営業マン個人に成約ボーナスを払うなんてことも考えられますが。
◆買い取りだと安い
手数料が安いので不動産会社に放置されやすくなかなか売れないワンルームマンション。どうしたら良いかと思っていると不動産会社から声がかかり「じゃあうちで買い取りましょう」ということもあります。
しかし、不動産会社も商売でやっているので、儲からない仕事はしません。この場合は買い取りの金額は相場に比べれば安くなります。
たとえば市場価格が1,000万円のワンルームマンションがあって、不動産業者が買うとしたら800万円とかそういう金額になることも多いです。不動産会社もお金を寝かせておくわけにはいかないので、800万円で買ったら市場より安めの900万円でさっさと売却して100万円の利益を手にしたいのです。
不動産屋が買うとしたら現金かローンになりますが、ワンルームマンションを買い取りしてなかなか売れなければ現金を遊ばせておくことになりますし、ローンなら無駄な金利が発生するので、やっぱり早く売りたいのです。
そうなると市場よりも安い売り出し価格にするために仕入れ値としての買い取り価格はさらに安い金額になります。
どうですか。
これでもワンルームマンションを買いたいですか？
最近、ワンルームマンションの電話営業が多いと聞きますが、売る側から一生懸命電話しなければ売れないようなものは買わないほうが良いと思います。
ただし、場所や金額など相場よりも安いものであれば良いので、すべてのワンルームマンションがダメとはいいませんが。