不動産投資で物件を探すときに一番重要視するものの一つが「利回り」だと思います。「利回り10％以上のものしか買わない」とか「利回り12％だったらすぐ買う」という利回りしか興味が無い人もいます。
しかし、実際に裏側を知っていると利回りばかり気にしていると物件の「本質」というかちゃんとした「現状」を把握できないので危ないでしょう。
◆一時的に滞納をなくす
物件の説明をするときには現在の状況として「家賃滞納」についても説明する必要があります。不動産を買う側としては家賃を滞納している人がいるか、どれだけいるかということは気になりますよね。
しかし、一時的に家賃の滞納をなくすという方法もあります。
家賃の滞納が発生したら大家さん、もしくは管理会社の不動産会社が対応しますが、不動産会社のなかには滞納者の家賃催促にあまり力を入れないところも多いです。というのも昔からの付き合いで管理している場合だと管理に対する報酬がでなかったり、管理費をもらっていても高くないのでそこまでやる気がなかったりというところもあります。
管理費が安いとやる気は出ませんが、その不動産を「売る」となると仲介手数料が発生するので不動産屋はがんばります。売れなければ仲介手数料は発生しないので早く売るために家賃滞納者への催促を増やし、一時的に滞納をなくさせて表面の数字上はきれいに見せるようにがんばります。
ただ、そういう滞納者は基本的にルーズなので、締め付けが楽になれば再び滞納するようになります。そのときに苦労するのはそのときの大家さんか管理会社です。
◆入居者を偽装する人も
利回りを良くするためには入居者を増やすか賃料を上げるか物件を安くするしかないですが、どれもしたくないという売主のなかには入居者を偽装するという人もいます。
聞いた話なのですが、ある会社の社長が持っていたアパートを売ることになり、空室があるため見栄えが良くないということで、従業員にアパートを名義上借りさせて満室にして売ったということがあったそうです。
一応書類が整っていれば入居していることになりますし、家賃表に家賃収入として記載もできます。実際に大家さんに家賃が入っているかどうかについてわかりませんが。
もちろんそのまま契約を続けていけば、その社員たちは新しい大家さんに家賃を払わないといけなくなるので、大家が変われば出ていきます。出て行くと言ってもそもそも住んでないと思いますが。
さすがに10部屋も一気に出て行けば怪しいですが、毎月1件ずつ、3ヶ月に渡って出て行けばそんなに怪しくないでしょう。その間の家賃は元の売主である社長が払ったのでしょう。
利回りだけ見ていると「このアパートは満室だ！素晴らしい！！」となりますが、実際にはこんなこともあるのでご注意を。
しかし、契約中の部屋に本当に人が住んでいるかどうか確認するために部屋の中を見せてもらうことはできません。ではどうするかというと「電気メーター」をチェックします。人が住んでいれば冷蔵庫があるので必ずゆっくりでも電気メーターが動くものです。あとは水道メーターを時間差でチェックすれば水道を使ったかどうかわかりますので覚えておくと役に立つかもしれません。