ワンルームマンション投資は手頃な価格で始めることができる不動産投資として注目を浴びましたが、個人的な今後の見通しとしては、、、暗いと思います。
その大きな理由の一つに「立て替えが難しい」ということがあります。
マンションとは部屋を買うイメージですが、実際には普通の一戸建てと比べて権利関係が複雑なのです。
例えば、Aさんが土地付き一戸建てを買ったとすると、土地と建物の名義はすべてAさん個人の名義になります。
しかし、AさんとBさんとCさんがそれぞれ同じ大きさの部屋の「グランドマンション」というマンションを買ったとすると、マンションが建っている土地の名義はAさん、Bさん、Cさんがそれぞれ3分の1ずつの権利を持ち、部屋は各自自分の部屋の権利を持つことができます。
さらに、エレベーターや建物本体、廊下、電気や水道の縦管などは共有で所有する形になります。
権利が複雑なマンションですが、建て替えをする場合はさらに大変です。マンションの建て替えには法律で、住戸の5分の4の賛成が必要になります。
管理組合で総会をして全住民から意見をもらって投票してもらうのですが、投資用としてマンションを買った人はお金にシビアな人が多くなかなかみんなの意見をまとめることができません。
もし、そのマンションが入居者が殺到していて、常に満室で大家さんがみんな潤っているのであれば別に建て替える必要もないですし、建て替えるにしてもお金に余裕があるかもしれません。
しかし、建て替えを考えるようなマンションは空きが多いですし、建て替えるには中に入居している人に出て行ってもらわないといけません。
もし、買った時よりも土地の価格が上昇して、建て替え後に余った部屋を売ったりして無料で建て替えができるのであれば良いですが、そんな話しはまずないですし、基本的には土地の価値が下がっている場合の方が多いと思います。
みんなそんな状況であれば賛成意見が5分の4も集まることは少ないです。
しかも、大家さんが時間のある人だったら良いですが、こういった話し合いは結構大変で、反対する人たちと話し合ったり、みんなの意見をまとめたりで忙しいです。
そこまでの労力を考えた上で建て替えの話しを切り出す人もなかなかいないでしょう。
老朽化してスラム化していくワンルーム投資用マンションは、早めに売って逃げ切った方が良いと思います。