手軽な投資用の不動産として一時期注目された中古のワンルーム投資用マンションはこれからどんどん大変になってくると思います。その理由の一つとして、『マンションのスラム化」があります。
マンションがスラム化してしまうともうどうしようもありません。後は悪化の一途をたどるだけです。
そんなマンションのスラム化とはどんな状況でしょう？
・古くなったマンションはどうなる？
マンションが古くなってくると修繕が発生します。
たとえば、エレベーターは古くなると落下の危険性が出てくるため、丸ごと交換しなければいけなかったり、マンションはだいたい屋上がフラットになっていると思いますが、フラットな屋上は防水シートを張り替えしないと雨漏りの原因になったりします。
また、各部屋に水を送っている排水管も錆びてきたり、ポンプで水道水を各部屋に送っている場合にはポンプが壊れて取り替え工事が必要になったりと、結構いろんな修繕工事が出てきます。
そのために修繕積立金があるのですが、マンションの販売のときは修繕積立金を安く見せるためあまく見積もりがちです。
そのため、建物が古くなって来た時に修繕積立金が足りなくなったりという話しも聞きますし、ひどいところになると持ち逃げされているところもあります。
・修繕積立金が足りないとどうなる？
修繕積立金がなくなればもちろん改修工事はできません。改修工事ができなくなるとそうなるかというと雨漏りが直らなかったり、照明が壊れたままになって使えなかったり、エレベーターの故障を直せなくて使用禁止になったり、といろんな不具合が出てきます。
生活に必要なところはちゃんと修繕できると思うのですが、それ以外の設備だったりが後回しになってしまいだんだんと汚く薄暗くなってきます。
・暗く汚いマンションには人が住まない
投資用に買ったマンションなので、あくまで誰かに借りてもらい、住んでもらわなければ家賃が入ってこないのですが、修繕積立金が足りない状態では改修工事もできず、暗く汚いマンションでは入居が決まらなかったり家賃を下げざるをえません。
そうなってくると質の悪い入居者が集まり、ゴミが放置されたりマンションを雑に使ったりしてますます建物が悪くなってきます。悪い雰囲気の出ているところには悪い雰囲気の人がなぜか集まってきます。そうなるとマンションが負のスパイラルに陥ってしまいます。
・修繕積立金、管理費の滞納が増える
2008年マンション総合調査によるとここ10年くらいマンションの管理費の滞納は4割で発生しているようです。
管理費や修繕積立金が滞納されて足りなくなると、直すべきマンションの不具合が放置されたり、管理が行き届かなくなって清掃もできなくなります。
・最終的に待っているのはマンションのスラム化
最終的に待っているのは良く言われるマンションの「スラム化」です。
管理や修繕がまったく機能しなくなったマンションは誰も借りてくれません。そうなればただ、毎年固定資産税を払うだけの不動産になってしまいます。
せっかく老後の収入のために買ったマンションも逆に「不良債権」になってしまい、固定資産税という形で収益を圧迫することになります。
そうならないためにも古いワンルームマンションは早めに売ってしまった方が良いと思います。売るかどうかの基準としてチェックしてもらいたいのが、
・管理会社や管理組合に確認して管理費や修繕積立金の滞納はどれくらいか？
・修繕積立金の総額を確認して、ちゃんと保管されているか？
・建物の建築確認が昭和56年以前になっていないか？
（昭和56年に建築基準法が改正されたので、それ以前の建物は耐震性が心配）
・ゴミ置き場などいつもきれいになっているか
（ゴミ置き場が汚いということは入居者の質が悪くなって来ている証拠）
などなどです。
これらに何となく覚えがある人は早速不動産会社に売却の査定をしてもらった方が良いかもしれません。値段が下がる時はどんどん下がるので損切りは早い方が良いです。
もしスラム化してしまったら売るに売れない状態になるので早めの見極めをしてください。